GEG wird GModG: Was bedeutet der Gesetzentwurf für Hausverwalter?
Das Wichtigste in Kürze
- Das neue GModG ersetzt das GEG und lockert bisherige Vorgaben: neue Gas- und Ölheizungen sollen wieder leichter möglich sein, die 65%-EE-Pflicht entfällt.
- Künftig werden CO₂-Kosten, Netzentgelte und teilweise auch Mehrkosten für biogene Brennstoffe zwischen Vermietern und Mietern hälftig aufgeteilt.
- Die aktuelle Heizungsförderung (BEG - Bundesförderung Effiziente Gebäude) soll bis 2029 beibehalten werden
Was müssen Verwalter zum Heizungsgesetz 2.0 wissen?
Das Gesetz wurde Mitte Mai vom Bundeskabinett verabschiedet und wird zwischen Juni und September im Bundestag und im Oktober im Bundesrat beraten. In Kraft treten soll es Anfang November 2026.
Was sind die Kernpunkte des GModG?
Um dem zuvor kritisierten „Zwang zur Wärmepumpe“ entgegenzuwirken, verspricht die Regierung mit der Neuauflage des sogenannten Heizungsgesetz mehr Technologieoffenheit. Konkret heißt das, dass wieder leichter neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden können, da die bisherige 65-Prozent-Pflicht für Erneuerbare Energien wegfallen soll. Fossile Heizsysteme dürfen auch nach 2045 weiterlaufen, solange sie funktionieren – und sogar durch neue Gas- oder Ölheizungen ersetzt werden. Die Vorgaben betreffen Wohngebäude ebenso wie Industrie- und Gewerbe.
Gleichzeitig wird die sogenannte Bio-Energietreppe eingeführt: Statt der 65-Prozent-Regel soll für Gas- und Ölheizungen eine schrittweise Beimischung klimaneutraler Brennstoffe gelten:
- ab 2029: mindestens zehn Prozent
- ab 2030: 15 Prozent
- ab 2035: 30 Prozent
- bis 2040: 60 Prozent
Als Brennstoff zulässig wären dann noch Biomethan, Bioöl und Wasserstoff.
Welche Optionen bietet das GModG beim Heizungstausch?
Mit § 42 GModG legt der Gesetzgeber die Entscheidung beim Austausch einer Heizung wieder in die Hände der Eigentümer. Es gibt einen technologieoffenen Katalog zulässiger Heizungsoptionen mit verschiedenen Betriebsregularien.
Eigentümer können die erneuerbaren Energieträger wählen, mit denen sie künftig heizen möchten. In Frage kommen unter den Erneuerbaren-Optionen:
- Anschluss an ein Fernwärmesystem
- Wärmepumpe
- Hybridheizung (Ölkessel und Wärmepumpe)
- Biomasse- oder Biogas-Heizung
§ 43 GModG-E: Betrieb fossiler Heizungen und Bio‑Treppe
§ 43 GModG-E konkretisiert die Anforderungen an Heizungsanlagen auf Basis von Gas, Heizöl und Flüssiggas. Wird nach Inkrafttreten der Regelung in einem Bestandsgebäude eine solche Anlage ersetzt, ist die neue Heizung ab 2029 mit einem verbindlich steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe zu betreiben.
Diese Vorgaben werden nicht über technische Anpassungen an der Heizungsanlage erfüllt, sondern über den laufenden Bezug zulässiger Brennstoffe. Ein entsprechender Bio‑Anteil muss in Brennstoff- oder Wärmelieferverträge ausgewiesen sein. Zur Begrenzung der Mehrkosten entfällt für diesen Teil der CO₂‑Preis.
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Weitere relevante Paragraphen:
§ 43 Abs. 3, Abs. 4 GModG-E: Für Solarthermie‑Hybridheizungen und Wärmepumpen‑Hybridheizungen gilt die Bio‑Treppe bis Ende 2034 nicht, sofern der Erneuerbaren Anteil Vorrang hat, nachgewiesen durch eine Fachperson.
§ 45 GModG-E: § 45 GModG-E erweitert die Einsatzmöglichkeiten fester Biomasse auf bestimmte Holzreste, die nach der 1. BImSchV als Brennstoff zugelassen sind.
Biomasse‑Hybridheizungen sind von der Bio‑Treppe ausgenommen. In Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten sowie in Nichtwohngebäuden ist jedoch ab 2035 ein fachkundiger Nachweis erforderlich, dass mindestens 15 Prozent der bereitgestellten Wärme durch Biomasse geliefert wird.
§ 31 GModG-E: Wird ein Neubau nach einem amtlich definierten Modellgebäudetyp errichtet und werden die Anwendungsvoraussetzungen eingehalten, gelten die gesetzlichen Anforderungen ohne individuelle energetische Berechnung als erfüllt. Welche Anwendungsvoraussetzungen und Kennwerte konkret gelten, soll künftig per Bekanntmachung im Bundesanzeiger geregelt werden.
§§ 40 und 41 GModG-E: Ziel der europarechtlich vorgegebenen „Worst‑first‑Strategie“ ist die schrittweise Modernisierung der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude auf Basis des Bestands von 2020. Vorgesehen ist,
- bis 2030 die energetisch schwächsten 16 Prozent,
- bis 2033 die energetisch schwächsten 26 Prozent
zu verbessern.
Der Gesetzentwurf verzichtet dabei bewusst auf konkrete Sanierungsvorgaben. Eigentümer können die Maßnahmen frei wählen, solange die geforderten energetischen Ziele erreicht werden.
§ 88b GModG-E: Künftig werden die Treibhausgasemissionen eines Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus ermittelt. Die Bilanz ist Teil des Energieausweises und umfasst Herstellung der Baustoffe, Errichtung, Betrieb, Instandhaltung, Rückbau sowie Recycling- und Einspeisepotenziale. Verbindliche Grenzwerte sind zunächst nicht vorgesehen.
- ab 1.1.2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 m² beheizter oder gekühlter Nutzfläche,
- ab 1.1.2030 für alle Neubauten unabhängig von Größe und Nutzung.
Gibt es im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz eine Heizungsförderung?
Ja, das GModG sieht vor, die aktuelle Heizungsförderung (BEG - Bundesförderung Effiziente Gebäude) bis 2029 fortzuführen. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass das Förderprogramm gekürzt oder geändert werden könnte.
Da die Heizungsmodernisierung in Wohnungseigentümergemeinschaften ein komplexer und längerer Prozess ist, sollten Verwaltungen und WEGs sich frühzeitig mit der Planung der Heizungsanlage auseinandersetzen.
Welche Rechte und Pflichten gelten in Mietverhältnissen?
Während sich der Entscheidungsspielraum für Eigentümer erweitert, steigt auch das Risiko von Fehlinvestitionen. Denn wer kurzfristig günstigere fossile Heizmodelle wählt, könnte langfristig hohe Mehrkosten durch Faktoren wie die internationalen Energiemärkte und regulatorische Vorgaben (Stichworte “CO2-Bepreisung “und “Netzentgelte”) zu tragen haben.
Ein Beispiel dafür ist zentraler Reformaspekt des GMG: die Verteilung der Betriebskosten zwischen Mietern und Vermietern. Während bisher Mieter in der Regel die Kosten vollständig trugen, sollen die Folgekosten fossiler Brennstoffe durch das neue Gesetz künftig aufgeteilt werden.
Mit der Neuregelung sollen Vermieter stärker motiviert werden, auf klimafreundlichere Heizsysteme umzusteigen, die langfristig zu geringeren Kosten führen können. Eine Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht. Vorgesehen ist eine hälftige Aufteilung bestimmter Kostenbestandteile, darunter CO₂-Kosten fossiler Energieträger, Entgelte für das Gasnetz sowie Aufschläge für Biomethan oder andere „grüne Gase“.
Wie funktioniert die CO2-Aufteilung nach dem GModG?
Für Verwalter besonders interessant ist auch eine Ergänzung zum GModG. Im sogenannten CO2‑Kostenaufteilungsgesetz werden neue Regelungen zur Verteilung der Mehrkosten eingeführt, die sich aus der Bio‑Treppe ergeben.
§ 5a CO2KostAufG-E ordnet an, dass ab 2028 die Netzentgelte für Erdgas und die CO2‑Kosten unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes pauschal hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.
Ein Jahr später, ab 2029, sollen die Parteien dann auch die Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile in Bestandsgebäuden jeweils zur Hälfte tragen. Die Kostenverteilung gilt nur bis zu einem Bio‑Anteil von maximal 30 Prozent: Mehrkosten oberhalb dieser Grenze hat vollständig der Vermieter zu tragen.
Wie die Kostenaufteilung konkret funktioniert, hängt von der Art des Heizens ab. Bei einer für Mehrfamilienhäuser typischen Zentralheizung läuft die reguläre Heizkostenabrechnung über den Vermieter. Er muss seinen Anteil an den CO2-Kosten automatisch in der Heizkostenabrechnung berücksichtigen, ohne dass der Mieter das extra beantragen muss.
Bei einer Gasetagenheizung oder einem eigenen Vertrag des Mieters mit einem Energieversorger muss er den Vermieteranteil selbst berechnen und aktiv vom Vermieter zurückfordern.
Mehr Flexibilität und mehr Beratungsaufwand
Das GModG setzt stärker auf Technologieoffenheit und individuelle Entscheidungen, reduziert aber klare Vorgaben. Das schafft Flexibilität, erhöht jedoch Planungsunsicherheiten, insbesondere bei Kostenentwicklung, Brennstoffverfügbarkeit und künftigen regulatorischen Änderungen. Für Hausverwalter bedeutet das mehr Beratungsaufwand und größere Verantwortung bei Investitionsentscheidungen, ohne dass klare wirtschaftliche Leitplanken vorgegeben werden.
Umso wichtiger ist es für Unternehmen der Immobilienbranche, einen Energieversorger mit Erfahrung in der Wohnungswirtschaft als verlässlichen Partner an der Seite zu haben – sei es bei der Umsetzung der Biotreppe für Gasheizungen oder der Planung einer Wärmepumpe im Mehrparteienhaus.
Linda Madir
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