GEG wird GModG: Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Hausverwalter?
Das Wichtigste in Kürze
- Das neue GModG ersetzt das GEG und lockert bisherige Vorgaben: neue Gas- und Ölheizungen sollen wieder leichter möglich sein, die 65%-EE-Pflicht entfällt und wird durch eine sogenannte Bio-Treppe ersetzt.
- Künftig werden CO₂-Kosten, Netzentgelte und teilweise auch Mehrkosten für biogene Brennstoffe zwischen Vermietern und Mietern hälftig aufgeteilt, wenn eine neue fossile Heizung eingebaut wird.
- Die Heizungsförderung (BEG - Bundesförderung Effiziente Gebäude) wurde entgegen erster Versprechungen angepasst.
Was sind die Kernpunkte des GModG?
Um den zuvor kritisierten „Zwang zur Wärmepumpe“ zu beseitigen, will die Regierung mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz mehr Technologieoffenheit schaffen. Konkret heißt das, dass wieder leichter neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden können, da die bisherige Vorgabe eines 65-Prozent-Anteils erneuerbarer Energien für neue Heizungen wegfallen soll. Fossile Heizsysteme dürfen auch nach 2045 weiterlaufen, solange sie funktionieren – und sogar durch neue Gas- oder Ölheizungen ersetzt werden. Die Vorgaben betreffen Wohngebäude ebenso wie Industrie und Gewerbe.
Gleichzeitig wird die sogenannte Bio-Treppe eingeführt: Statt der 65-Prozent-Regel soll für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen eine schrittweise Beimischung klimaneutraler Brennstoffe gelten:
- ab 2029: mindestens zehn Prozent
- ab 2030: mindestens 15 Prozent
- ab 2035: mindestens 30 Prozent
- bis 2040: mindestens 60 Prozent
Als mögliche klimafreundliche Brennstoffe gemäß der Bio-Treppe zulässig wären Biomethan, Bioöl und Wasserstoff.
Welche Optionen bietet das GModG beim Heizungstausch?
Mit § 42 GModG legt der Gesetzgeber die Entscheidung beim Austausch einer Heizung wieder in die Hände der Eigentümer. Es gibt einen technologieoffenen Katalog zulässiger Heizungsoptionen mit verschiedenen Betriebsregularien.
Eigentümer können die Energieträger wählen, mit denen sie künftig heizen möchten. In Frage kommen sowohl fossile Öl- und Gasheizungen, wobei ihr Betrieb ab 2029 an einen steigenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe geknüpft ist, als auch verschiedene Erneuerbaren-Optionen:
- Anschluss an ein Fernwärmesystem
- Wärmepumpe
- Hybridheizung (z.B. Ölkessel und Wärmepumpe)
- Biomasse- oder Biogas-Heizung
§ 43 GModG: Betrieb fossiler Heizungen und Bio‑Treppe
Heizungsanlagen auf Basis von Gas, Heizöl und Flüssiggas dürfen auch künftig eingebaut werden und über 2045 hinaus laufen – sofern sie mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden.
Diese Vorgaben werden nicht über technische Anpassungen an der Heizungsanlage erfüllt, sondern über den laufenden Bezug von Brennstoffen, denen der entsprechende Bio‑Anteil beigemischt ist. Zur Begrenzung der Mehrkosten entfällt für diesen Teil der CO₂‑Preis. Verwalter und Eigentümer müssen also Brennstoff- oder Wärmelieferverträge abschließen, in denen ein entsprechender Bio-Anteil ausgewiesen ist. Für Solarthermie‑Hybridheizungen und Wärmepumpen‑Hybridheizungen gilt die Biotreppe bis Ende 2034 nicht, sofern der Erneuerbaren-Anteil Vorrang hat, nachgewiesen durch eine Fachperson.
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Gibt es im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz eine Heizungsförderung?
Ja, die Bundesregierung wird Sanierungen im Gebäudebereich auf Basis der reformierten BEG weiter finanziell unterstützen. Die förderfähigen Kosten sowie der Klimageschwindigkeitsbonus werden allerdings zeitlich gestreckt und schrittweise gesenkt. Die Anpassungen wurden bereits vorgenommen, seit 21. Juli 2026 können Anträge gemäß den neuen Konditionen gestellt werden.
An den Strukturen der BEG ändert sich grundsätzlich nichts: Die KfW und das BAFA bleiben in den bekannten Zuständigkeiten und Verfahren die richtigen Ansprechpartner. Da die Heizungsmodernisierung in Wohnungseigentümergemeinschaften ein komplexer und längerer Prozess ist, sollten Verwaltungen und WEGs sich frühzeitig mit der Planung der Heizungsanlage auseinandersetzen.
Wichtige Neuerungen im Überblick:
- Die förderfähigen Kosten betragen künftig 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und jeweils 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit.
Die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit sinken ab 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro. - Die Grundförderung beträgt weiterhin 30 Prozent der förderfähigen Kosten, wobei hier ein EU-Bonus von 15 Prozent für eine in der EU gefertigte Wärmepumpe enthalten ist. Für den Einbau von Wärmepumpen aus Nicht-EU-Produktion sinkt die Grundförderung auf 15 Prozent.
- Der Klimageschwindigkeitsbonus wird ab Februar 2027 halbjährlich schrittweise reduziert.
- Der bisherige Effizienzbonus für Wärmepumpen entfällt.
- Der Einkommensbonus wird stärker nach dem Einkommen ausgerichtet. Familien mit Kindern werden begünstigt, in dem für im Haushalt lebende minderjährige Kinder das anzusetzende Einkommen reduziert wird, so dass sich die Fördersumme erhöht.
- Die Förderkomponenten können bis zu einer Höhe von 80 Prozent kombiniert werden.
Welche Rechte und Pflichten gelten in Mietverhältnissen?
Während sich der Entscheidungsspielraum für Eigentümer erweitert, steigt auch das Risiko von Fehlinvestitionen. Denn wer kurzfristig günstigere fossile Heizmodelle wählt, könnte langfristig Mehrkosten durch Faktoren wie die internationalen Energiemärkte und regulatorische Vorgaben (Stichworte “CO2-Bepreisung“, "Bio-Treppe" und “Netzentgelte”) zu tragen haben.
Um Mieterinnen und Mieter bei einem Einbau neuer Gas- oder Ölheizungen zu schützen, wurde die Verteilung der Betriebskosten zwischen Mietern und Vermietern erweitert. Künftig sollen die Folgekosten fossiler Brennstoffe neu aufgeteilt werden. Damit wird die seit 2023 bestehende Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG verschärft.
Mit der Neuregelung sollen Vermieter stärker motiviert werden, auf klimafreundlichere Heizsysteme umzusteigen, die langfristig zu geringeren Kosten führen können. Eine Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht. Vorgesehen ist eine hälftige Aufteilung bestimmter Kostenbestandteile, darunter der CO₂-Kosten fossiler Energieträger, der Entgelte für das Gasnetz sowie der Aufschläge für Biomethan oder andere „grüne Gase“.
Wie funktioniert die CO2-Aufteilung nach dem GModG?
Für Verwalter besonders interessant ist auch eine Ergänzung zum GModG. Im sogenannten CO2‑Kostenaufteilungsgesetz sollen neue Regelungen zur Verteilung der Mehrkosten eingeführt werden:
Ab 2028 sollen die Netzentgelte für Erdgas und die CO2‑Kosten unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes pauschal hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.
Ein Jahr später, ab 2029, sollen die Parteien dann auch die Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile in Bestandsgebäuden jeweils zur Hälfte tragen. Die Kostenverteilung gilt nur bis zu einem Bio‑Anteil von maximal 30 Prozent: Mehrkosten oberhalb dieser Grenze hat vollständig der Mieter zu tragen.
Wie die Kostenaufteilung konkret funktioniert, hängt von der Art des Heizens ab. Bei einer für Mehrfamilienhäuser typischen Zentralheizung läuft die reguläre Heizkostenabrechnung über den Vermieter. Er muss seinen Anteil an CO2-Kosten, Netzentgelten und Mehrkosten für die Bio-Treppe automatisch in der Heizkostenabrechnung berücksichtigen, ohne dass der Mieter das extra beantragen muss.
Bei einer Gasetagenheizung oder einem eigenen Vertrag des Mieters mit einem Energieversorger muss er den Vermieteranteil selbst berechnen und aktiv vom Vermieter zurückfordern.
Mehr Flexibilität und mehr Beratungsaufwand
Das GModG setzt stärker auf Technologieoffenheit und individuelle Entscheidungen, reduziert aber klare Vorgaben. Das schafft Flexibilität, erhöht jedoch Planungsunsicherheiten, insbesondere bei Kostenentwicklung, Brennstoffverfügbarkeit und künftigen regulatorischen Änderungen. Für Hausverwalter bedeutet das mehr Beratungsaufwand und größere Verantwortung bei Investitionsentscheidungen, ohne dass klare wirtschaftliche Leitplanken vorgegeben werden.
Umso wichtiger ist es für Unternehmen der Immobilienbranche, einen Energieversorger mit Erfahrung in der Wohnungswirtschaft als verlässlichen Partner an der Seite zu haben – sei es bei der Umsetzung der Bio-Treppe für Gasheizungen oder der Planung einer Wärmepumpe im Mehrparteienhaus.
Linda Madir
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