Frist zur Umrüstung auf fernablesbare Zähler endet

• Bis Ende 2026 müssen nicht fernablesbare Zähler ersetzt oder nachgerüstet werden.  
• Die Pflicht betrifft Vermieter, Gebäudeeigentümer und WEGs mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung.  
• Fernablesbare Zähler ermöglichen eine automatische Verbrauchserfassung und sind Voraussetzung für die gesetzlich vorgeschriebenen monatlichen Verbrauchsinformationen an Mieter. Wer die Vorgaben nicht erfüllt, riskiert Kürzungen von bis zu 6 % bei der Heizkostenabrechnung. 

Mit der Novellierung der Heizkostenverordnung hat der Gesetzgeber die Voraussetzungen für eine digitale Verbrauchserfassung geschaffen. Hintergrund sind europäische Vorgaben zur Verbesserung der Energieeffizienz (EU‑Energieeffizienz‑Richtlinie (Energy Efficiency Directive, EED), die in deutsches Recht übernommen wurden. Ziel ist es, Verbrauchsdaten transparenter bereitzustellen und Nutzern einen besseren Überblick über ihren Energieverbrauch zu ermöglichen.

Die Regelungen betreffen vor allem Gebäude mit zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgung. Durch die regelmäßige Bereitstellung von Verbrauchsdaten sollen Bewohner ihren Energieverbrauch besser nachvollziehen und Abweichungen schneller erkennen können. Gleichzeitig bildet die Fernablesung die Grundlage für die gesetzlich vorgeschriebenen monatlichen Verbrauchsinformationen. 

Wichtige Fristen der HKVO-Novelle im Überblick 

• Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen bei Neubauten sowie beim Austausch bestehender Geräte nur noch fernablesbare Messgeräte installiert werden. 
• Für bereits vorhandene, nicht fernablesbare Geräte gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2026. 
• Ab dem 1. Januar 2027 müssen betroffene Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler fernablesbar sein. 

Die Vorgaben der Heizkostenverordnung betreffen Eigentümer, Vermieter und WEGs mit Gebäuden, die über eine zentrale Heizungs- oder Warmwasserversorgung verfügen. Entscheidend ist dabei nicht, ob Wohnungen vermietet werden, sondern ob mehrere Nutzungseinheiten an eine gemeinschaftliche Anlage angeschlossen sind. 

Bereits ab zwei Wohn- oder Nutzungseinheiten kann die Ausstattung mit fernablesbarer Messtechnik erforderlich sein. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Mietverhältnisse müssen die Vorgaben erfüllen, wenn Wärme oder Warmwasser zentral bereitgestellt und erfasst werden.  

Wann gelten Ausnahmen bei der Pflicht zum Einbau fernablesbarer Messgeräte? 

Nicht jede Immobilie fällt unter die Pflicht zur Fernablesung. Die Heizkostenverordnung sieht Ausnahmen vor, wenn eine Nachrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. 

Von der Ausstattungspflicht ausgenommen sind insbesondere: 

• Einfamilienhäuser sowie Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer selbst eine Wohnung bewohnt. 
• Gebäude mit dezentralen Heiz- oder Warmwassersystemen, beispielsweise Gasetagenheizungen oder wohnungsweise Warmwasserbereitung. 
• Sonderfälle, in denen eine Nachrüstung aus technischen Gründen nicht realisierbar ist oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand umgesetzt werden könnte. 

Ob eine Ausnahme tatsächlich greift, sollte stets im Einzelfall geprüft und dokumentiert werden. In den meisten Mehrfamilienhäusern mit zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgung besteht jedoch eine Umrüstungspflicht. 

Die Vorgaben der Heizkostenverordnung beziehen sich auf alle Messgeräte, die für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten eingesetzt werden. Dazu zählen: 

• Heizkostenverteiler 
• Wärmezähler in zentralen Heizungsanlagen 
• Wärmezähler in Wohnungsstationen 
• Warmwasserzähler 

Eigentümer und Verwaltungen sollten daher prüfen, welche Messtechnik aktuell in ihren Gebäuden installiert ist und ob die Geräte bereits die Anforderungen an die Fernablesbarkeit erfüllen. Der MONTANA Messdienst unterstützt bei der Auswahl geeigneter Geräte, der Datenerfassung sowie der Erstellung von jährlichen Abrechnungen und monatlichen Verbrauchsinformationen. 

Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway-Kompatibilität 

Neben der Fernablesbarkeit müssen Messgeräte bestimmte technische Anforderungen erfüllen. Ziel ist es, langfristig einen sicheren Datenaustausch und mehr Flexibilität für Eigentümer zu gewährleisten.

Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften gehört die Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik zu den Aufgaben, die bis Ende 2026 geplant und umgesetzt werden müssen. Ob eine WEG betroffen ist, hängt dabei vor allem von der Art der Wärmeversorgung im Gebäude ab. Besteht eine zentrale Heizungs- oder Warmwasserversorgung, erfolgt die Erfassung des Verbrauchs in der Regel gemeinschaftlich. In diesem Fall müssen auch die erforderlichen Messgeräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. 

Die Umsetzung erfolgt üblicherweise auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung bereitet die Entscheidung vor, holt Angebote ein und begleitet die Einführung der neuen Messtechnik. Gleichzeitig sorgt sie dafür, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten und die Verbrauchsdaten ordnungsgemäß abgerechnet werden. 

Wie werden die Kosten verteilt? 

Die finanzielle Belastung für Eigentümer hängt davon ab, ob die Messgeräte gekauft oder gemietet werden. 

• Kauf der Messtechnik: Werden die Geräte angeschafft, tragen die Eigentümer die Investitionskosten gemeinsam. Die Verteilung erfolgt in der Regel über die Miteigentumsanteile, beispielsweise im Rahmen des Hausgeldes oder einer Sonderumlage. 
• Miete und laufender Betrieb: Entscheidet sich die Gemeinschaft für ein Mietmodell, entstehen fortlaufende Kosten für die Geräte sowie für die Funkablesung und Datenbereitstellung. Diese werden über die Heizkostenabrechnung auf die Eigentümer umgelegt. 

Eine frühzeitige Planung hilft Wohnungseigentümergemeinschaften dabei, die notwendigen Beschlüsse rechtzeitig zu fassen und die Umrüstung ohne Zeitdruck umzusetzen.

Mieter haben Anspruch auf monatliche Verbrauchsinformationen 

Mit der Einführung fernablesbarer Messgeräte gehen auch neue Informationspflichten für Vermieter einher. Nach § 6a HeizkostenV müssen Bewohner regelmäßig über ihren Energieverbrauch informiert werden. Ziel ist es, den eigenen Verbrauch transparenter zu machen und Veränderungen frühzeitig sichtbar werden zu lassen. 

Die unterjährige Verbrauchsinformation (uVI) umfasst unter anderem: 

• den Wärme- und Warmwasserverbrauch des Vormonats, 
• einen Vergleich mit dem entsprechenden Zeitraum des Vorjahres, 
• Vergleichswerte zur besseren Einordnung des eigenen Verbrauchs. 

Die Bereitstellung erfolgt häufig digital über Kundenportale oder Apps. Alternativ können die Informationen auch per E-Mail oder auf anderem geeignetem Weg zur Verfügung gestellt werden, sofern die regelmäßige Zustellung sichergestellt ist. 

Können die Kosten auf Mieter umgelegt werden? 

Bei der Kostenverteilung wird zwischen Anschaffungs- und Betriebskosten unterschieden. 

• Anschaffung der Messtechnik: Die Kosten für den Kauf und den Einbau fernablesbarer Geräte trägt der Eigentümer beziehungsweise Vermieter (siehe oben). Eine Umlage dieser Investitionskosten über die Betriebskostenabrechnung ist nicht zulässig. 
• Miete und laufender Betrieb: Werden die Geräte gemietet, können laufende Miet- und Ablesekosten als Betriebskosten berücksichtigt werden (siehe oben). 

Für Eigentümer lohnt sich deshalb ein Vergleich zwischen Kauf- und Mietmodell, um die langfristig wirtschaftlichste Lösung für die jeweilige Immobilie zu finden. Die Miete bietet den Vorteil der längeren Gewährleistung und die direkt Umlegbarkeit der jährlichen Kosten. 

Vorteile der Fernablesung für Eigentümer und Mieter 

Die Technik der Fernablesbarkeit bieten Vermietern und Mietern einige Vorteile: 

Wer die Anforderungen der Heizkostenverordnung nicht erfüllt, muss mit finanziellen Folgen rechnen. Werden verpflichtende fernablesbare Messgeräte nicht installiert oder die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht bereitgestellt, können Mieter ihre Heizkostenabrechnung unter bestimmten Voraussetzungen kürzen. 

Mögliche Kürzungsrechte sind: 

• 3 Prozent Kürzung, wenn keine fernablesbaren Messgeräte eingesetzt werden. 
• 3 Prozent Kürzung, wenn vorgeschriebene monatliche Verbrauchsinformationen fehlen. 
• 15 Prozent Kürzung, wenn keine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erfolgt. 

Treffen mehrere Verstöße gleichzeitig zu, können sich die Kürzungsrechte auf bis zu 21 Prozent summieren. Die Kürzung erfolgt jedoch nicht automatisch. Mieter müssen ihren Anspruch im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung selbst geltend machen.

Die Frist für die Umrüstung auf fernablesbare Zähler endet am 31. Dezember 2026. Für Vermieter, Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das: Bestehende Messgeräte sollten frühzeitig überprüft und notwendige Maßnahmen rechtzeitig geplant werden. Wer erst kurz vor Fristende aktiv wird, riskiert Engpässe bei der Umsetzung und vermeidbaren organisatorischen Aufwand. 

Neben der Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben schafft die Umstellung die Grundlage für eine digitale Verbrauchserfassung und die Bereitstellung der vorgeschriebenen monatlichen Verbrauchsinformationen. Eigentümer und Verwalter profitieren zudem von einer vereinfachten Datenerfassung und einer höheren Transparenz bei Verbrauchsdaten. 

Mit einer rechtzeitigen Bestandsaufnahme und Planung lassen sich die Anforderungen der Heizkostenverordnung strukturiert umsetzen. Der MONTANA Messdienst unterstützt dabei von der Ausstattung mit geeigneter Messtechnik bis zur laufenden Ablesung und Abrechnung.