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Etagenheizungen: Was sagt das GEG bei Sonderfällen?

Gasetagenheizungen sind ein Sonderfall im Gebäudeenergiegesetz (GEG). WEG-Verwalter müssen im Jahr 2024 Informationen von den Wohnungseigentümern und beim Bezirksschornsteinfeger einholen, damit die WEG entscheiden kann, wie das Gebäude künftig beheizt werden soll.

Neue Heizungen müssen im Zuge des GEG künftig mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien heizen. Für Bestandsgebäude greift diese Anforderung, sobald die kommunale Wärmeplanung für die Gemeinde vorliegt und eine Heizung ersetzt werden muss. Bei Etagenheizungen werden dann oft aufwändige Baumaßnahmen erforderlich. Auch können die Eigentumsverhältnisse für Etagenheizungen auseinanderfallen. Daher greifen besondere Vorschriften und längere Fristen beim Austausch oder bei der Umstellung solcher Heizungsanlagen.

Entscheidungsprozess und Fristen

Sobald die erste Heizung ausgetauscht und dies der WEG bekannt wird, sind fünf Jahre Zeit für die Entscheidung, ob die Etagenheizungen beibehalten oder ob auf eine zentrale Versorgung umgestellt
werden soll. Der Verwalter muss eine Eigentümerversammlung einberufen, in der beraten wird, wie die Umsetzung des 65-Prozent-Ziels fristgerecht erfolgen soll. Dazu muss ein Konzept erarbeitet, beschlossen und ausgeführt werden, zu dessen Umsetzungsstand mindestens einmal jährlich in einer Eigentümerversammlung zu berichten ist. Die Beibehaltung einer Etagenheizung kann nur mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Entscheiden sich die Eigentümer, auf eine zentrale Heizungsanlage umzustellen, verlängert sich die Frist um acht Jahre. Es ist also ein Zeitraum von bis zu 13 Jahren für den Umbau und Anschluss aller Wohnungen möglich. In beiden Fällen ist der Verwalter verpflichtet, den Schornsteinfeger über den Beschluss zu informieren. Erfolgt diese Mitteilung nicht oder fassen die Eigentümer keinen Beschluss, zwingt das Gesetz dazu, auf eine Zentralversorgung umzustellen. Die 13-Jahres-Frist gilt auch in diesem Fall.

Bestandsaufnahme für Etagenheizungen

Verwalter müssen WEGs auf die Regelungen vorbereiten und die Entscheidungsprozesse in die Wege leiten. Dazu müssen bis zum 31. Dezember 2024 Informationen vom Bezirksschornsteinfeger zu Art, Alter, Funktionstüchtigkeit und Nennwärmeleistung der Anlage eingeholt werden. Der Schornsteinfeger muss die Informationen innerhalb von sechs Monaten übermitteln. 

Der Verwalter muss bis Ende 2024 bei den Eigentümern weitere Informationen über die zum Sondereigentum gehörenden Anlagen anfordern.

Dazu gehören Angaben über:

  • den Zustand der Heizungsanlage
  • weitere Bestandteile der Heizungsanlage, die zum Sondereigentum gehören
  • Modifikationen der Anlage
  • Ausstattungen zur Effizienzsteigerung

Muster für Ihren Fragebogen:

  • Funktioniert Ihre Heizung problemlos? Wann ist sie zuletzt ausgefallen?
  • Haben Sie im letzten Jahr Reparaturen an der Heizung durchführen lassen? Wenn ja, welche?
  • Liegen Ihnen Aussagen zum Zustand der Heizanlage durch einen Handwerker vor? (z.B. "wird noch lange funktionieren"/"werden Sie bald austauschen müssen")
  • Wie viele Heizkörper befinden sich in Ihrer Wohnung?
  • Funktionieren alle oder sind einzelne oder mehrere in der Funktion eingeschränkt? Wenn ja, wie viele und in welchen Räumen?
  • Wurden Heizungsanlage, Leitungen oder Heizkörper verändert und wenn ja, wie?
  • Haben Sie Maßnahmen zur Effizienzsteigerung in Ihrer Wohnung vornehmen lassen, beispielsweise Dämmungen von Leitungen/Wänden? Wenn ja, welche? 

Die Eigentümer müssen dann binnen sechs Monaten die Daten zur Verfügung stellen. Dies kann über Portale, per Post oder als PDF erfolgen. Um den Administrationsaufwand übersichtlich zu halten, sollten Verwalter im Vorfeld Formulare erstellen, um die Informationen gezielt und einheitlich abzufragen. Dies kann mit einem Vordruck, als elektronisch übermittelter Dateianhang oder über Portale stattfinden. Innerhalb von drei Monaten muss der Verwalter die Informationen den Eigentümern konsolidiert zur Verfügung stellen. Diese Dokumente benötigt die Eigentümergemeinschaft, um zeitnah über die Zukunft der Heizungsanlage zu entscheiden.

Zeitplan im Überblick:

  • Bis 31.12.2024: Bei Eigentümern und Schornsteinfeger Informationen anfordern
  • Schornsteinfeger und Eigentümer liefern innerhalb von sechs Monaten Angaben
  • Verwalter stellen binnen drei Monaten Zusammenfassung der Informationen für Eigentümer bereit
  • Bei Kenntnis von Austausch einer Heizungsanlage in einer Wohnung: Unverzüglich Eigentümerversammlung einberufen
  • Unabhängig von Kenntnis: Umsetzungskonzept vorbereiten
  • Über Anforderungen und Vorgehen beraten
  • Über Stand des Umsetzungskonzepts berichten
  • Erhalt von Etagenheizungen nur bei Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit; Informationen zum Beschluss an Schornsteinfeger bereitstellen
  • Kosten klären

Diskussion in der Eigentümerversammlung

Verwalter müssen sich möglicherweise auf Diskussionen über die Kosten und den Sinn der Maßnahmen vorbereiten. Sie können wirtschaftliche Argumente anführen: Dazu zählen steigende Heizkosten infolge zunehmender CO2-Preise.

Ebenfalls relevant sind der Gebäudewert und die Finanzierungskosten beim Kauf, wenn das Gebäude mit älteren Anlagen mit vergleichsweise großem CO2-Ausstoß versorgt wird. Zumindest die Entscheidung, wie in Zukunft die Versorgung mit Wärme und Warmwasser erfolgen soll, sollte daher nicht aufgeschoben werden.

FAQ: Alles rund um die Etagenheizung im Mehrparteienhaus

  • Was ist eine Etagenheizung?

    Typischerweise handelt es sich bei einer Etagenheizung um einzelne Heizkörper oder Heizungsanlagen, die in den einzelnen Wohneinheiten oder Räumen platziert sind. Diese Einheiten können mit verschiedenen Energiequellen betrieben werden, darunter Gas, Öl, Strom oder erneuerbare Energien wie Solarthermie. Im Gegensatz zu Zentralheizungssystemen, bei denen eine einzige Heizungsanlage das gesamte Gebäude beheizt, sind bei Etagenheizungen separate Heizeinheiten für jede Etage installiert.

  • Wie funktioniert eine Etagenheizung?

    Während Zentralheizungen mehrere Wohnungen beheizen, ist eine Etagenheizung nur für eine Einheit ausgelegt. Sie verfügen über Thermen, die meist in der Küche oder im Bad installiert werden, da sie Warmwasser benötigen. Von dort aus sind die Thermen mit den Heizkörpern verbunden. Die Regelung, die Heizungspumpe und das Ausdehnungsgefäß sind alle direkt in der Therme verbaut. Einer Flamme erhitzt den Wärmetauscher, ehe das Heizungswasser hindurch läuft und so auf die gewünschte Temperatur gebracht wird.

     

  • Etagenheizung: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

    Generell sind die zentrale Heizungsanlage, der Brenner, Kessel sowie der Heizölvorrat Gemeinschaftseigentum. Heizkörper innerhalb der Wohnung hingegen können per Teilungserklärung oder Vereinbarung als Sondereigentum ausgewiesen werden. Da sich Heizkörper typischerweise in der Wohnung befinden, stehen diese nach herrschender Meinung im Sondereigentum, sofern ihr Vorhandensein aus bautechnischen Gründen nicht ausnahmsweise notwendig ist, damit die Gemeinschaftsanlage funktioniert. Dient die (Gas-)Etagenheizung nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit, ist sie folglich dem Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers zuzuordnen.

  • Was ist günstiger: Etagenheizung oder Zentralheizung?

    Tendenziell sind Heizungen günstiger, je kleiner die beheizte Wohnfläche ist. Daher ist eine einzelne Etagenheizung meist günstiger als eine Zentralheizung. Die Zentralheizung versorgt aber das gesamte Gebäude und ist deshalb die wirtschaftlichere Lösung. Sie ist deutlich günstiger als mehrere Etagenheizungen für einzelne Wohneinheiten. Zudem verbraucht sie weniger Gas, als wenn in jeder Wohnung Heizkörper und Warmwasser separat erhitzt werden. Daher eignen sich Etagenheizungen schlechter, um das 65-Prozent-Ziel des GEG zu erreichen.

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