Trinkwasseranalyse in der Immobilienwirtschaft

Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass mindestens alle drei Jahre auf Legionellenbefall zu prüfen ist (orientierende Untersuchung). Öffentliche Gebäude (z. B. Hotels, Fitnessstudios, etc.) müssen jährlich untersucht werden.

Betreibende einer Trinkwasseranlage müssen viele weitere Fristen beachten, wenn es zu einem Legionellenbefall kommt. Das gilt ebenso für weitere Untersuchungen wie für flankierende Maßnahmen (u. a. Nutzerinformation, Kommunikation mit Gesundheitsamt).
 

Die Betriebskosten der zentralen Warmwasser-Versorgungsanlage können auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, wenn die Umlage vertraglich vereinbart wurde. Die Kosten der Probenahme sind als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt nur für die systemische Erstuntersuchung (orientierende Untersuchung). Die Kosten für die Nachuntersuchungen im Falle eines positiven Legionellenbefunds sind nicht umlagefähig.

Nur akkreditierte Prüflabore gemäß §15 Abs. 4 TrinkwV, sowie ISO 11731, DIN EN ISO 11731-2, DIN EN ISO 8199 dürfen die Probe analysieren. Für den Transport und die Lagerung der Proben sind strikte Standards einzuhalten (DIN EN ISO 19458, ISO 11731, DIN EN ISO 11731-2).

Wasserproben werden 14 Tage lang im Labor angesetzt. Die Analyseergebnisse liegen in der Regel 16-18 Kalendertage nach der Probenahme vor. Anschließend übermittelt das Labor das Ergebnis an Eigentümer/Verwaltung. 

Das zuständige Gesundheitsamt muss umgehend über einen Befund (>100 KBE/100ml) informiert werden. Die erforderlichen Maßnahmen müssen unverzüglich eingeleitet werden. Folgende Kontaminationsgrade werden unterschieden:

• Bei 100 KBE (koloniebildenden Einheiten) pro 100 ml gilt Trinkwasser als belastet. Bei einer solchen mittleren Kontamination besteht nur ein geringes Infektionsrisiko. Kurzfristige Maßnahmen sind nicht vorgeschrieben.
• Kurzfristige Maßnahmen werden bei über 1.000 KBE/100 ml erforderlich. Beispielsweise muss eine chemische oder thermische Desinfektion durchgeführt werden.
• Bei über 10.000 KBE/100 ml kann das zuständige Gesundheitsamt sofortige Nutzungseinschränkungen sowie bauliche Abänderungen vorschreiben. 

Im Befundfall müssen Sie die hier aufgezählten Schritte befolgen: 

Information an Mietende

Informieren Sie Miteigentümer und Mietende über das Ergebnis der orientierenden Untersuchung. Kündigen Sie an, dass der Zugang zur Wohnung an weiteren Probenahmeterminen gewährleistet werden muss.

Gefährdungsanalyse und Maßnahmen

Die Frist zur Nachuntersuchung beträgt lediglich vier Wochen. Möglicherweise ist eine zusätzliche, weitergehende Untersuchung nötig. Sie benötigen ein geeignetes Dienstleistungsunternehmen, das eine Gefährdungsanalyse durchführt und daraus empfohlene Maßnahmen zur Legionellenbekämpfung fristgerecht umsetzt.

Fristen und Kontakt zum Gesundheitsamt

Teilen Sie dem Gesundheitsamt den Termin zur weitergehenden Untersuchung mit. 

Ist abzusehen, dass die Vier-Wochen-Frist bis zur Nachuntersuchung nicht eingehalten werden kann, kontaktieren Sie Ihr zuständiges Gesundheitsamt und bitten um eine Fristverlängerung.

Klären Sie, ob der Untersuchungsumfang geändert werden soll, und teilen Sie dies Ihrem Dienstleister mit.

Auftrag zur Nachuntersuchung

Planen Sie idealerweise direkt die Nachuntersuchung. Bitte beachten Sie: Es besteht eine Dokumentationspflicht sowie eine 10-jährige Aufbewahrungspflicht der Untersuchungsergebnisse. Ihr Dienstleister sollte die Ergebnisse für Sie archivieren.